案件事实

原告樊某某与被告山西某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年5月6日立案。2019年6月4日,被告山西某某房地产开发有限公司向本院提出反诉请求后,本院依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告樊某某向本院提出诉讼请求:1.请求依法判令解除原被告签订的XX广场项目购房订购单;2.请求依法判令被告退还收取原告的预收房屋款118628元;3.请求依法判令被告支付资金占用费;4.诉讼费由被告承担。事实和理由:原告于2018年7月9日在被告售楼处购买了XX广场二期10-1433号房屋一套,并交纳了部分购房款118628元,剩余购房款以银行按揭贷款方式支付。2018年11月30日,原告提交征信资料后被告知由于征信原因无法办理贷款。后原告在提出解除购房合同时双方发生争议,故起诉至法院要求判如所请。

反诉原告山西某某房地产开发有限公司向本院提出的反诉请求:1.请求依法判令解除反诉原被告签订的《XX广场项目购房订购单》;2.请求依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金58862.8元;3.反诉费由反诉被告承担。事实和理由:反诉原告与反诉被告签订了《XX广场项目购房订购单》,反诉被告购买了反诉原告开发的XX广场10号楼1433号办公用房一间,总价为588628元。订购单第四条约定:订购人应在出售人通知之起7日内携带本订购单、订购单中订购人有效身份证件及签约应付款前来换签《签约单》,逾期者以放弃订购权论,出售人有权将该标的物另行公开销售且不再另行通知订购人,同时有权扣除订购单约定的标的物总价的10%作为违约金。反诉原告于2019年5月4日通知反诉被告换签《签约单》,但反诉被告未来办理手续,故反诉原告要求反诉被告支付违约金58862.8元。庭审中,双方表示同意解除已签订的《XX广场项目购房订购单》,由于违约原告(反诉被告)樊某某同意承担部分违约损失。

本案审理过程中,经本院主持调解,双方当事人自愿达成如下协议:

一、原告(反诉被告)樊某某与被告(反诉原告)山西某某房地产开发有限公司均同意解除双方签订的编号为0000786的《XX广场项目购房订购单》；

二、原告(反诉被告)樊某某支付被告(反诉原告)山西某某房地产开发有限公司违约金2万元,被告(反诉原告)放弃订购单约定的其他违约金;被告(反诉原告)山西某某房地产开发有限公司应退还原告(反诉被告)订购款118628元,核减原告(反诉被告)承担的2万元违约金后,被告(反诉原告)实际退还原告(反诉被告)订购款98628元,该款于2019年8月5日前付清；

律师思路

一、被告并未告知原告需要征信信息

原告于2018年7月9日就付了预付款118628元，当时置业顾问只是告知其备好资料，等五证下来就可以来贷款。作为第一次买房的原告，并不了解贷款需要征信，而作为被告方是专业的，且有经验的，有义务告知且让原告提交征信信息，而不是等到2018年12月才告知其由于征信原因无法贷款，代理人认为如果被告当时告知需要提交和查询征信，当时就可以要求退款，而当时被告还没有五证，没有五证的话合同则还是无效。还不用等到2019年7月再来诉讼。

二、原告是完全配合开发商和银行提供贷款材料的

2018年11月25日和2018年12月6日聊天记录可证明，原告的确配合被告提供贷款所需材料。根据订购单第五款第二条“订购人需在出售人通知之日起七日内提交银行规定的按揭材料，并应银行的要求随时配合办理，并交纳相关费用。”此条款不能被解释为原告必须要从银行贷下款下来，而是要求原告配合银行贷款，而原告也完全配合了办理，只是由于客观的征信原因未审批，不能归结于原告未配合。

三、原告征信不良导致不能贷款，不能完全归结于原告违约

由于原告之前也从我查询过征信，只是在被告告知需要提交征信的时候才去查询，查询征信后被银行拒绝，客观上归结于原告，并非原告主动违约，因为原告在履行合同中是完全配合被告的，无论支付款项还是提交资料，只是在银行审核时，因征信导致不能贷款，导致合同目的不能实现。原告在履行合同中，也是被动的且原告也完全想达成并履行合同。

四、即使是当事人征信问题，违约金也过高

根据合同法第114条违约金当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据合同法司法解释二第29条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

本案中被告要求原告签的为格式合同，且违约金约定的为总物价的10%，即预付款的50%，明显约定过高，2018年7月9日原告购买时的房屋单价为12181元，截至目前为止，被告所拥有的房屋XX广场二期房价并没有下跌，而且还有涨价，并没有给被告造成损失，而原告要求房屋总价明显过高且不合理。

五、当时约定购买的为公寓，实际为商业

当时原告在购房中心时，被告置业顾问发出的朋友圈广告为公寓，去售楼中心时告知的也是公寓，看的样板间也为公寓住房。办理贷款签合同时也未告知，直到看到预售证才知道为办公、商业。明显没有被告没有告知原告实情，现在也影响原告实际使用。在这点被告虚假宣传，虚假描述，构成违约，且有欺诈行为。

六、被告发出解除通知书时已在诉讼后

被告在原告提起诉讼后，才发的解除通知，解除原因是被告未配合。但是原告于2018年11月30日就配合其办手续，是因为银行审核未通过，而不是原告主动违约导致的，被告此时通知是明知其不能实现合同目的而发出通知，完全把责任推于原告方，这是完全不合理的行为。

结合以上意见，法院将当事人的违约金从10万降到了2万。

律师建议

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