案件情况

2019年6月24日,原告与被告签订《XX市存量房买卖合同》(以下简称“合同”),将原告所有的XX路X号房屋出售给被告。合同第四条第二款约定:付款方式为银行贷款支付,首付为570000元,贷款为1300000元。合同签订后,被告在2019年7月1日支付原告235013.71元,仍剩余334986.29元首付款未支付。被告梁某辩称,双方的确签署了交易金额为187万的房屋买卖合同,但该价格为双方的虚假意思表示。双方分别于2019年4月6日和2019年4月23日签署了房屋买卖合同和房屋居间交易合同,价格均为167万。由于当时原告急于出售上述房屋,而被告恰好有意,但被告因首付金额不足希望对方能够降低价格,后在原告的建议下,双方签署了187万的房屋合同以此来提高贷款金额,以达成交易。

判决结果

本案系房屋买卖合同纠纷,双方争议的主要焦点为涉案房屋的实际成交价格,明确这一问题的前提和关键是在本案中出现两份房屋买卖合同。对此,从现有证据可以明确:1、被告已按约支付房屋首付款335013.71元，2、原告主张的合同约定的首付金额与被告实际履行金额不符,更为重要的是在间隔两个月内就该房屋成交价格上涨20万元的情况,被告认为系办理贷款需要,原告虽对此不予认可,但并未就该房价款出现较大变化提供合理解释,结合一般交易惯常理解,在房屋成交价格发生较大变化而又无任何协商沟通的过程与常理不符。综合以上情况,原被告实际履行的是双方于2019年4月23日签订的合同,现原告以2019年6月24日签订的成交价款为187万元的合同主张权利与本院查明的事实不符,原告据此要求被告支付剩余房款首付款及违约金的诉求,证据不足,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:驳回原告的诉讼请求。案件受理费减半收取3433元,由原告王某负担。

案件点评

阴阳合同，是指签两份合同，一份对内，一份对外。在房屋买卖中的阴阳合同，阴合同是对内的合同，是双方真实的意思表示，也是双方实际履行的合同；阳合同则是对外的合同，用于审税或者贷款等目的。一般阳合同比阴合同价格低很多，用于避税；也有阳合同的价格高于阴合同的，一般用于贷款。实务中，因此引发的纠纷很多。

关于阴合同的效力问题，阴合同是双方真实的意思表示，并不违法《合同法》第52条规定无效情形中 第五项：“违反法律、行政法规中效力性强制规定合同无效”，因此阴合同有效；阳合同是为了避税或者贷款损害了国家利益或者银行的利益，依据《合同法》第52条规定：“合同无效情形： （二）恶意串通，损害国家、集体或者第 三人利益 ”；本案中阳合同符合概念条款的情形，应认定无效。（一般只认定价格部分无效，其他条款仍有效）

此外，因阴合同有效，如果双方履行了阴合同，如交款，收房等合同义务，那双方就不能再以阳合同无效来主张返还价款、退还房屋等。原因就是双方实际履行的是阴合同的合同义务，双方无论支付价款或者收受房屋都是有合同依据的。即使阳合同被认定无效（价款部分无效）也不会影响双方已经实际履行的阴合同。但是阳合同被认定无效的话会产生补交税款、罚款等行政责任，甚至构成刑事责任。

律师建议

现实中，签订阴阳合同为了避税或者贷款十分普遍，纠纷大多是因为最近几年房价不稳定，上涨后房东因此反悔而不愿意再出售，而要求解除合同。现在山西大多数城市太原、长治等地房产交易都要上百万，而一些一线城市的房屋则几百万甚至上千万，合同被认定无效的话会去轻则产生补交税款、罚款等行政责任，重则甚至构成刑事责甚至人财两空，因此特别提示不要因一些蝇头小利而因小失大，造成无法挽回的损失。